Pirmdiena, 22.04.2024 16:43
Armanda, Armands
Otrdiena, 31. oktobris, 2023 11:00

Kļaviņš: Augsts Euribor – vai (ne)prātīgs laiks mājokļa iegādei?

Mareks Kļaviņš
Kļaviņš: Augsts Euribor – vai (ne)prātīgs laiks mājokļa iegādei?
Unsplash.com
Otrdiena, 31. oktobris, 2023 11:00

Kļaviņš: Augsts Euribor – vai (ne)prātīgs laiks mājokļa iegādei?

Mareks Kļaviņš

Banku procentu likmju straujais kāpums nenoliedzami ir viens no galvenajiem iemesliem, kas daudziem cilvēkiem licis kārtīgi izsvērt jauna mājokļa iegādes nepieciešamību, lēmuma pieņemšanu iepauzējot. Tas ir visnotaļ pašsaprotami, vienlaikus sabiedrībā mājo arī vairāki ne līdz galam precīzi pieņēmumi par nekustamā īpašuma iegādi dārgas kreditēšanas apstākļos un jauno mājokļu tirgus virzību kopumā. Tas var novest pie tā, ka visizdevīgākais brīdis jauna mājokļa iegādei tiek palaists garām.

Euribor svārstības vienmēr ir cikliskas

26. oktobri varētu uzskatīt par zīmīgu pagrieziena punktu Eiropas Centrālās bankas politikā, pirmo reizi pēc ilga laika nepaaugstinot bāzes procentu likmi (iepriekšējo desmit sapulču laikā bāzes procentu likme no nulles atzīmes nepilna pusotra gada laikā tika paaugstināta līdz 4,5 procentpunktiem, sešu mēnešu Euribor likmei pakāpjoties līdz vidēji 4,1%). Tas vieš cerības, ka varētu būt sācies ilgi gaidītais procentu likmju stabilizācijas periods. Tas gan nemaina faktu, ka likmes joprojām saglabājas augstas, būtiski ietekmējot ikvienu, kuram ir kredītsaistības, bet jo īpaši tos, kuri noformējuši aizņēmumu mājokļa iegādei. Daļai kredītņēmēju, kuriem mājokļa hipotēka ir uz garu atmaksas termiņu, procentu maksājumos šobrīd jānovirza pat vairāk nekā pamatsummas atmaksai. Arī potenciālie mājokļu pircēji, aprēķinot paredzamo kredītmaksājumu un ieraugot milzīgo procentos maksājamo summu, lēmumu par mājokļa iegādi nereti maina vai atliek.

Tomēr būtu jāņem vērā kāda būtiska nianse – komercbanku piedāvātie hipotekārā kredīta kalkulatori aprēķina provizorisko maksājumu, balstoties uz aktuālo kreditēšanas situāciju, kas ilgtermiņā vienmēr mainās. Tas nozīmē, kas augstās procentu likmes skar arī tos kredītņēmējus, kas noformējuši aizdevumu laikā, kad Euribor procentu likme bija 0. Un arī otrādi – tiem, kas tomēr izšķiras par kredīta ņemšanu šobrīd, kad likmes ir augstas, ikmēneša kredītmaksājums samazināsies brīdī, kad Euribor likme sāks dilt. Ilgtermiņā situācija gan vieniem, gan otriem izlīdzinās. Tāpat, Euribor likmei stabilizējoties, procentu maksājumu kopsumma, visticamāk, būs zemāka par aizdevuma pamatsummu. Procentos samaksājamās summas kopējo apmēru var arī samazināt, izvēloties lineāro atmaksas metodi, kad kredīta pamatsumma tiek sadalīta vienādos ikmēneša maksājumos, un procenti tiek aprēķināti katru mēnesi, ņemot vērā atmaksāto kredīta daļu. Lai arī pēc šīs metodes sākumā ikmēneša kopējā maksājuma summa būs relatīvi lielāka (jo līdzekļi tiks intensīvāk novirzīti pamatsummas atmaksai), pēc zināma laika tā ievērojami samazināsies, līdz ar to arī procentu maksājumos kopumā tiks samaksāts būtiski mazāk. Piemēram, aizņemoties 100 000 eiro uz 30 gadiem ar 6,03% procentu likmi (bankas pievienotā likme + Euribor) un izvēloties anuitātes atmaksas metodi (vienāda ikmēneša atmaksas summa, no kuras sākumā lielāko daļu veido procentu maksājumi), procentu maksājumos kopumā nāksies samaksāt par 26 500 eiro vairāk, nekā izvēloties lineāro atmaksas metodi. Tāpēc, lai arī šobrīd aizņemšanās ir dārga, procentu svārstības vienmēr ir cikliskas, līdz ar to kopējais saistību un atmaksājamās summas apjoms ilgtermiņā izlīdzinās. Turklāt procentos samaksātās summas apjomu var samazināt, izvēloties lineāro atmaksas metodi.

Ikmēneša kredītmaksājumus jāsāk veikt tikai par ekspluatācijā nodotu mājokli

Statistika rāda, ka 2022. gadā lielākā daļa mājokļu jaunajos projektos tika izpirkti vēl būvniecības laikā, tādā veidā pircējiem ne tikai izmantojot zemākas cenas priekšrocības (dzīvokļi būvniecības stadijā ir vidēji par 5–10% lētāki), bet arī atliekot kredīta ikmēneša maksājumus uz būvniecības laiku līdz ēkas nodošanai ekspluatācijā. Ņemot vērā, ka daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku būvniecības cikls ilgst vidēji 12 mēnešus, arī aizdevuma atmaksa jāuzsāk pēc tāda paša perioda beigām. Tam ir arī samērā vienkāršs juridiskais skaidrojums – bankas tiesiski nedrīkst pārskaitīt attīstītājam pircēja noformētā aizdevuma summu, kamēr no būvniecību pārraugošās iestādes nav saņemts akts par ēkas pieņemšanu ekspluatācijā un īpašums noformēts uz pircēja vārda. Tāpēc neatkarīgi no tā, kad noslēgts aizdevuma līgums ar kredītiestādi, aizdevuma atmaksa jāuzsāk tikai brīdī, kad īpašnieks saņem jaunā dzīvokļa atslēgas. Tas attiecas arī uz bāzes (Euribor) procentu likmi – procentu maksājumi sākas līdz ar mājokļa būvniecības pabeigšanu, turklāt pēc tā brīža likmes apmēra.

Ja rocība atļauj, nomaksā aizdevuma pamatsummu ātrāk

Noformējot aizdevumu mājokļa iegādei, kredītiestāde ikvienam kredītņēmējam sastāda atmaksas grafiku, norādot ikmēneša atmaksājamās summas apmēru, kas sastāv gan no pamatsummas atmaksas, gan procentu maksājumiem. Mainoties Euribor likmes apmēram, proporcionāli mainās arī ikmēneša maksājuma apmērs. Tomēr ne katrs zina, ka ikmēneša atmaksājamo summu iespējams ietekmēt un samazināt arī kredītņēmējam, saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likumu pašam veicot papildu iemaksas aizdevuma pamatsummas atmaksai. Tādā veidā aizdevuma pamatsumma kļūst mazāka, samazinoties arī kopējam ikmēneša maksājumam. Šī ir laba iespēja tiem kredītņēmējiem, kuriem izdevies kaut nedaudz iekrāt un ir vēlme ietekmēt savu saistību apmēru. Tāpēc, ja vien maciņš nespiež, aizdevuma ikmēneša atmaksājamās summas apmēru iespējams samazināt arī pašam, veicot papildu iemaksas pamatsummas segšanai.

Palielinoties pieprasījumam, mājokļu cenas var atkal kāpt

Pašlaik sabiedrībā mājo uzskats, ka, pieaugot Euribor procentu likmei, mājokļa iegāde uz kredīta kļuvusi dārgāka. Šis neapšaubāmi ir patiess apgalvojums – kredītmaksājums par nekustamā īpašuma iegādi tik tiešām ir palielinājies, turklāt būtiski. Piemēram, noformējot aizdevumu 100 000 eiro vērta mājokļa iegādei ar atmaksas laiku uz 25 gadiem, pašlaik ikmēneša atmaksājamās summas apmērs par aizdevumu veido aptuveni 540 eiro, taču vēl pirms pusotra gada dzīvokli tādā pašā vērtībā bija iespējams iegādāties, mēnesī bankai atmaksājot par 200 eiro mazāk.  Tas nozīmē, ka pusotra gada laikā, kopš sešu mēnešu Euribor likme no nulles līmeņa pārsniegusi 4% atzīmi, hipotekārā kredīta ņēmējiem nācies šķirties no papildu 3600 eiro. Tā noteikti nav maza summa. Taču, runājot par to, cik kopumā pašlaik izmaksā mājokļa iegāde jaunajos projektos, būtu jāņem vērā arī dažādas attīstītāju iniciētas īstermiņa un ilgtermiņa kampaņas un piedāvājumi mājokļu pieejamības veicināšanai laikā, kad kreditēšana ir dārga. Pie šādiem piedāvājumiem var minēt gan bezmaksas autostāvvietas, gan komunālo pakalpojumu rēķinu apmaksu uz gadu vai diviem, gan arī bezmaksas virtuves iekārtu. Turklāt nereti šie piedāvājumi summējas, galu galā veidojot ieguvumu kopumu, kas vērtības ziņā krietni pārsniedz Euribor kāpuma ietekmē pārmaksātos 3600 eiro vai vairāk. “Bonava Latvija” papildus šiem piedāvājumiem pašlaik izskata iespēju, kā varētu veicināt mājokļu pieejamību tiem, kuriem problēmas sagādā pirmās iemaksas uzkrāšana. Tāpat būtu jāņem vērā attīstītāju pašlaik zemā aktivitāte, plānojot jaunu projektu attīstību. Tas nozīmē, ka, banku procentu likmēm krītot un palielinoties pieprasījumam, nākotnē saskarsimies ar vēl lielāku jauno mājokļu deficītu, kas savukārt nozīmē, ka mājokļiem pirmreizējā tirgū cena atkal varētu pieaugt. Turklāt, tirgum atdzīvojoties, arī īpašie piedāvājumi, kādi ir pieejami pašlaik, diez vai būs spēkā. Rezultātā var nākties saskarties ar situāciju, kad pircējs, gaidot uz labākiem laikiem, vislabāko iespēju būs jau palaidis garām.

Vēlētos gan atgādināt, ka uz mājokļa iegādi jebkurā gadījumā vajadzētu raudzīties no vajadzību prizmas – saprotams ir arī lēmums turpināt īrēt vai dzīvot vecajā mājoklī, ja nepieciešamība pēc jaunas un ilgtspējīgas dzīvesvietas nav tik vitāla un gribas saglabāt zināmu elastību. Tomēr, ja īpašums tiešām ir nepieciešams, jāatceras, ka tā iegāde arī augstu procentu likmju laikos būs racionāla izvēle ilgtermiņā, jo uzkrājums sava portfeļa veidošanā sākas līdz ar pirmo kredītmaksājumu.